פסק-דין בתיק עמ"נ 22806-12-10

קבוצה של דיירים (להלן: " העוררים") שהמערער הוא אחד מהם, הגישו תביעות לפיצוי מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן: " חוק התכנון והבניה"). העוררים הם בעלי זכויות בדירות הנמצאות בגוש 6125, ברחובות שדרות התמרים ובן גוריון ברמת גן. המערער הוא שוכר בתנאי סבסוד מבחרת עמידר של הדירה ברחוב בן גוריון ברמת גן.

העוררים כולם טענו כי נגרמה פגיעה למקרקעין בהם יש להם זכויות, כתוצאה מתוכנית רג/1228 שפורסמה למתן תוקף ביום 16.1.2003 ותוכנית רג/מק/1228/1 שפורסמה למתן תוקף ביום 15.12.2003 (להלן: " התוכניות"). ביום 12.7.2009 החליטה ועדת הערר של מחוז תל אביב לקבל את הערר שהגישו העוררים. היא קבעה כי יש מקום למנות שמאי מכריע שיקבע את מידת ההשפעה שיש לתוכניות על דירות העוררים. בהחלטה התייחסה ועדת הערר לזכויותיהם של העוררים השונים במקרקעין שנפגעו על פי הטענה מהתוכניות. ביחס למערער, היא קבעה כי יש מקום לתת לו אורכה נוספת להגשת מסמכים מחברת עמידר, כדי שהוא יוכל להוכיח את זכותו כ"דייר מוגן של עמידר", וזואת משום שהוא מאושפז כבר חצי שנה ולא ניתן היה לאתר את קרוביו.

בהחלטה נוספת של ועדת הערר מיום 14.11.2010, קבעה הוועדה כי יש למחוק את המערער מהערר, וזאת משני נימוקים - נימוק פרוצדוראלי: המערער לא עמד בארכה האחרונה והארוכה שניתנה לו, ולא המציא מסמכים לאישור זכויותיו; ונימוק מהותי - העובדה כי האישור שהמערער הגיש איננו כלל "טופס אישור זכויות" כנטען, ואין מדובר כלל באישור זכויות למועד הקובע. מדובר באישור מיום 20.10.98 של חברת עמידר על מגורים בדירה מושכרת בניהול חברת עמידר לצורך הוצאת תעודת זכאות, כאשר תאריך תחילת חוזה השכירות הוא 1.3.98, ותוקף האישור הוא ל-30 יום.

על החלטה זו הוגש הערעור הנוכחי. המערער חלק על מסקנתה של ועדת הערר, על שני ראשיה.

באשר לאיחור, טען המערער כי מדובר באיחור קצר בן 10 ימים בלבד. אין מקום לשלול את זכויותיו בגין איחור קצר כזה, משום שהוא נכה בשיעור נכות של 70%, שלוקה בהלם קרב, ושהיה מאושפז תקופה ממושכת בבית חולים.

לגופו של ענין, טען המערער כי לפיצוי מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה, זכאי מי שהוא בעל מקרקעין, או "בעל זכות בהם". על פי ההלכה הפסוקה, הפיצוי ייפסק גם לזכותו של חוכר או שוכר לתקופה קצרה, כאשר הדגש הוא על הפגיעה הכלכלית בבעל הזכות, ולאו דווקא בהגדרתה של הזכות כזכות קנין.

מאחר שהמערער דנן הוא מי ששוכר בפועל את הדירה בה הוא מתגורר עוד משנת 1988, הרי הוא בעל זכות של חוכר בדירה. יתרה מזאת, כדייר בדיור הציבורי הוא עשוי המערער להיות זכאי לרכוש את הדירה, ולהפוך בעלים שלה. לכן, זכותו של המערער היא זכות "חזקה" יותר מאשר זכותו של שוכר או חוכר אחר.

המשיבים טענו כי יש לדחות את הערעור. לטענתם, למערער ניתנו מספר הזדמנויות להמציא מסמכים שיעידו על זכויותיו, והמסמך היחיד שהוא המציא הוא אישור של חברת עמידר. מסמך זה הוצג בפני ועדת הערר עוד ביום 27.4.09, ואין די בו.

לגופו של ענין, על פי האישור המערער זכאי לזכויות בדיור ציבורי בניהול עמידר בתנאי סבסוד, ועולה מכך כי הוא אינו בעל זכויות בדירה בהתאם להוראת ס' 197 לחוק התכנון והבנייה. הזכות של דייר בדיור הציבורי אינה זכות קניינית או מעין קניינית.

זכות זו היא שונה מזכות דיירות מוגנת, משום שהדייר בדיור הציבורי אינו רשאי למכור את זכותו או להציע דייר חלופי במקומו. בנוסף, הזכות ניתנת לאדם מסוים, ולא לדירה מסוימת. לכן לזכות אין ערך כלכלי. המשיבים טענו כי למערער אין זכות לרכוש את הדירה, ואף אם בעתיד תהיה לו זכות כזו, לא ייגרם לו נזק עקב ירידת הערך הנטענת של הדירה, משום שהוא ירכוש את הדירה לפי שווייה המעודכן. לעומת זאת, אם המערער יזכה בפיצוי, פירוש הדבר שהוא ייהנה פעמיים בגין ירידת הערך.

דיון

שני עניינים עמדו ביסוד הכרעתה של ועדת הערר- הטעם הפרוצדוראלי, והטעם המהותי.

באשר לטעם הפרוצדוראלי, אינני סבורה כי די בו כשלעצמו כדי להצדיק את דחיית הערר של המערער. ראשית, המערער, שהוא נכה בשיעור נכות של 70%, וסבל מהלם קרב, המציא באיחור לא משמעותי את מסמך אישור הזכויות - עליו הוא סומך את טענותיו. בנסיבות כאלה, מן הראוי כי זכויותיו המהותיות של המערער - ככול שהן קיימות, לא יישללו כתוצאה מהאיחור שלו בהמצאת המסמכים.

מעבר לכך, הרי שלגישת המשיבים עצמם, הוא המציא את אותו מסמך עצמו כבר ביום 27.4.09 (ר' ס' 28 לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה 2, אליהם הצטרפה גם המשיבה 1). ואכן, עיון באישורים שהמציא המערער מעלה כי מדובר בשני אישורים ממועדים שונים, שמהותם היא זהה - אישורים המעידים על כך כי המערער הוא שוכר בתנאי סבסוד בדירה שבדרך בן גוריון 52 ברמת גן. לכן, אם די באישור כזה כדי להצדיק את טענות המערער, הרי היה מקום להתייחס אליו, ולקבל את טענות המערער.

לכן, השאלה המרכזית שיש לבחון אותה היא השאלה האם לגופו של ענין זכאי המערער, בהתאם לאישור הזכויות שהמציא לוועדה, לפיצוי מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבנייה.

שני הצדדים התייחסו במסגרת טענותיהם לפסק דינו של בית המשפט העליון בענין מנדלבאום נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ (ע"א 511/88, פ"ד מד(3) 522, להלן: " פס"ד מנדלבאום"). באותו ענין בחן בית המשפט העליון את שאלת זכותו של דייר מוגן לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין על ידי תוכנית מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבנייה. בית המשפט העליון קבע כי:

" המחוקק בא לרבות על הבעלים ועל החוכר לדורות, וקבע כי זכות לקבלת פיצוי תהיה גם ל'בעל זכות בהם'. פירוש צר על פיו כוונת המחוקק היתה לכלול בין הזכאים רק את בעלי זכויות הקנין, הקבועות בין היתר בחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, יביא לידי כך שבמסגרת הזכאים לפיצוי אמנם ייכלל שוכר לתקופה קצרה (או חוכר, שהוא שוכר לתקופה של למעלה מחמש שנים), שהרי שכירות מקרקעין היינו הזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות היא זכות במקרקעין; אך זכאותו לפיצויים של הדייר המוגן, המחזיק במקרקעין לעיתים במשך תקופה ארוכה, ואשר שילם גם סכום ניכר כדמי מפתח, לא תוכר.

אני סבור כי האינטרס של הדייר המוגן בנכס ראוי להגנה כמו האינטרס של השוכר או החוכר, שכן בהקשר זה לאו דווקא טוהר קנייניות הזכות הוא הקובע, אלא ערכה הכלכלי אשר נפגע עקב התוכנית" (ההדגשות שלי, ר. ר.). 

ב"כ המערער טען כי בפסק הדין הוכרה זכות הפיצוי של שוכר או חוכר. לטענתו, זכותו של המערער דנן היא זכות טובה יותר מאשר זכותו של שוכר לתקופה קצרה. מנגד, ב"כ המשיבים הדגישו את ההבדל בין זכותו של דייר מוגן בנכס (אליה התייחס פס"ד מנדלבאום), לבין הזכות של דייר בדיור הציבורי.